Significa que a inadimplência, que gera cotas extras para moradores, terá menor impacto nos condomínios. As ações serão de execução direta e vão durar menos tempo, em vez de sete a dez anos, explica Arnon Velmovitsky, advogado especializado em Direito Imobiliário.
Com o novo CPC, o condomínio não passará por moroso processo para receber seu crédito, bastando propor ação de execução de título executivo extrajudicial. A cobrança está prevista no Artigo 784 do novo código. Segundo Velmovitsky, o síndico terá que reunir recibos em atraso e atas de reunião para comprovar débitos. O segundo passo é entrar com a ação de execução. A Justiça pode determinar que o inadimplente pague a dívida em três dias.
Se o devedor se negar a pagar, o condomínio pode pedir a penhora do imóvel ou a penhora online, se comprovar que ele tem dinheiro em banco, explica Velmovitsky. Segundo o advogado, seria razoável esperar pelo menos três meses de atraso para fazer a cobrança, mas a partir de um mês dá para entrar com ação. O nome do inadimplente já fica com restrição, pois já existe convênio entre o Tribunal de Justiça e o Serasa. A medida inviabiliza financiamentos e até mesmo a liberação cartões de crédito, diz Velmovitsky.
Para o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, o novo CPC é positivo, principalmente em tempos de crise econômica. Será processo mais eficiente e ágil. Hoje, o que pesa é a impontualidade, ou seja, o condômino não paga no vencimento, mas no mês, afirma Schneider, lembrando que no estado, a inadimplência está na faixa considerada normal de 15%.
A presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Deborah O Dena Mendonça, espera que o novo modelo acelere a cobrança de maus pagadores. Além disso, a Abadi, em parceria com a Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), fará palestras sobre o novo código, dia 17, na Estácio de Sá, no Terminal Menezes Cortes, no Centro. A inscrição é grátis e pode ser feita nas duas entidades.
A síndica de um prédio em Botafogo, Célia Schlobach de Sousa, comemora o novo modelo de cobrança para os inadimplentes. Estou na função há quatro anos e só tivemos um problema que foi resolvido logo, mas com este cenário que estamos vivendo é bom ter medidas mais eficientes de cobrança. No prédio do meu pai dois apartamentos foram a leilão por que os moradores não pagaram o condomínio, conta Célia.
Para condomínios, sem sombra de dúvida, a maior mudança do Novo Código de Processo Civil (CPC) é que será possível cobrar débitos por meio de ações de execução (Art. 748, X, do novo CPC), desde que os valores estejam previstos na convenção ou aprovadas em assembleia.
Segundo o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário, na execução, o devedor é citado, não para apresentar defesa, mas para pagar o débito em 72 horas sob pena de penhora de seu imóvel. O executado pode até se defender, mas tem que fazer embargos à execução (Art. 914), com matérias específicas para a defesa (Art. 917). É como se já iniciássemos um processo com a sentença judicial pronta, explica Junqueira.
De acordo com o advogado, o novo procedimento favorece o devedor que deseja pagar, oferecendo descontos e permitindo até parcelamento do débito com pagamento de sinal mais seis parcelas mensais (Art. 916).A nova execução permitirá que os condomínios tenham melhores condições de enfrentar problemas de caixa com a recessão atual, conclui André Luiz Junqueira.
Novo código reduz tempo do processo
O novo código permite redução sensível do tempo do processo (entre dois e três anos), pois a ação já começa com a penhora do imóvel se o devedor não pagar o débito do condomínio em 72 horas (Art. 829).
Com a nova legislação, não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para acontecer. A partir de agora, haverá maior garantia de recebimento dos valores pelo condomínio, pois é possível prender o bem do devedor quase que imediatamente (Art. 828);
O devedor é obrigado a pagar custas para se defender, diferentemente do procedimento atual, que não custa nada para o réu contestar a ação (Art. 914). Agora, passa a existir a possibilidade real de protesto da cota de condomínio, pois antes nem todos os estados aceitavam.
E quanto mais o devedor do condomínio demora em promover o pagamento e resistir à execução, mais penalidades terá que pagar como novo código (Art. 827). Além disso, existe previsão para penhora (Art. 837) e leilão (Art. 879, II) por meio eletrônico, o que agilizará os atos.
VEJA O QUE MUDOU NO NOVO CÓDIGO
Ação é proposta e o devedor é citado para pagar o débito em 72h. Não havendo pagamento do boleto, começa a penhora do imóvel. O devedor pode se defender, mas tem que pagar custas judiciais e pode ser punido se tentar atrasar o processo, segundo o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliário.
CÓDIGO ANTIGO
Conforme Junqueira, a ação é proposta e é marcada audiência para três a seis meses depois. O devedor é citado para apresentar sua defesa gratuitamente em audiência. Após avaliação do caso, o juiz emite a sentença. Após essa fase, que pode durar uma média dois a três anos, a sentença é executada e se inicia a penhora do imóvel.
Fonte: Portal Contábil SC
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